Immobilienfinanzierung – jetzt niedrige Zinsen sichern

Forward-Kredite sind eine Wette auf steigende Zinsen

Wer in der derzeitigen Niedrigzinsphase einen Darlehensvertrag oder eine Anschlussfinanzierung für seine Immobilie abschließt, ist in einer glücklichen und komfortablen Situation. Denn Zinssätze mit einer Zwei vor dem Komma mit zehnjähriger Zinsbindung für Hypothekendarlehen sind außergewöhnlich und werden sicherlich nicht immer auf diesem Niveau bleiben.

Viele überlegen, wie sie auch in den nächsten Jahren dieses überaus vorteilhafte Zinsgefüge nutzen können, wenn zum Beispiel in den nächsten Jahren die jetzige Zinsbindung ausläuft und niemand das dann gültige Zinsangebot vorhersehen kann. Hier bieten Banken die Möglichkeit, sich die Niedrigzinsen zumindest annähernd zu sichern: Der Abschluss eines Forward-Darlehens.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Grundsätzlich handelt es sich um einen ganz normalen Hypothekenkredit, der als Vorratsdarlehen abgeschlossen wird. Der Unterschied liegt allein im Abschlusszeitpunkt, die Auszahlung beziehungsweise die Verlängerung der Zinsbindung erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Obwohl die aktuelle Zinsbindung eines bestehenden Kreditvertrages noch läuft, vereinbart der Darlehensnehmer mit seiner Bank bereits heute die Folgefinanzierung zu einem späteren Zeitpunkt. Die meisten Banken „reservieren“ die Zinskonditionen bis zu drei Jahren im Voraus vor Ablauf des Altkredites, manche bieten sogar fünf Jahre an.

Die Zinssätze dieser Forward-Darlehen weichen von den Sätzen der sofort ausgezahlten Darlehen ab, dafür müssen aber auch keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden. Für die Zeit bis zur Inanspruchnahme der neuen Anschlussfinanzierung berechnen Kreditinstitute pro Monat einen im Voraus festgelegten Zinszuschlag – aktuell zwischen 0,02 und 0,04 Prozentpunkten. Dieser Aufschlag wird mit der Anzahl der bis zum Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung noch verbleibenden Laufzeitmonate multipliziert.

Rechenbeispiel: Der laufende Darlehensvertrag endet am 31.12.2014. Der Darlehensnehmer möchte die heutigen Niedrigzinsen nutzen und vereinbart im August 2013 ein Forward-Darlehen, mit dem die Restschuld Ende 2014 abgelöst werden soll. Für die bis dahin verbleibenden 17 Monate beträgt der Forward-Zuschlag bei einem Monatssatz von 0,03 Prozent-Punkten insgesamt 0,51 Prozent. Dieser Zinssatz wird dem heute gültigen Nominalzinssatz über die gesamte Laufzeit hinzugeschlagen und verteuert die Finanzierung. Viele Geldhäuser offerieren in ihren Verträgen noch gewisse nicht berechnete Karenzzeiten von drei bis zwölf Monaten, so dass in diesem Rechenbespiel bei einer Berechnung erst ab dem siebten Monat der Zinsaufschlag von 0,51 auf 0,33 Prozent sinkt.

Forward-Darlehen – eine Wette?

Im Grunde ist der Abschluss einer solchen Finanzierungsform eine „Wette“ auf steigende Zinsen bei Absicherung des jetzigen Zinsniveaus. Liegen die Hypothekenzinsen bei Auslauf der bisherigen Finanzierung später höher als die Forward-Konditionen, war die Wahl für diese Finanzierung richtig. Sind die Zinsen dagegen gleich geblieben oder wider Erwarten gesunken, so ist man vertraglich gebunden und muss das teurere Darlehen dennoch abnehmen.

Sofern Hypothekendarlehen in den nächsten Jahren fällig werden und eine Anschlussfinanzierung benötigt wird, wäre es ratsam, den Weg zum Kreditinstitut zu machen, um sich unverbindlich die Gestaltung eines Forward-Darlehens ausrechnen zu lassen. Mit diesem Ergebnis ist dann die Möglichkeit einer genauen Betrachtungsweise gegeben, und an Hand dieser Berechnungen kann man leichter eine Entscheidung treffen.