Eine Umnutzung bringt häufig Probleme mit sich

Informationsveranstaltung des VLF Hanau in Bruchköbel

Der Verband landwirtschaftlicher Fachschulabsolventen Hanau hatte kürzlich nach Bruchköbel zur Informationsveranstaltung „Umnutzung landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude“ geladen. Vorträge zum Thema hielten Wolfgang Koch, Justiziar des Hessischen Bauernverbandes, und Peter Schwarz von der LBH-Steuerberatungsgesellschaft mbH.

Landwirtschaftliches Bauen au­ßerhalb von Ortslagen genießt Sonderrechte, denn „der Gesetzgeber ist davon ausgegan­gen, dass Landwirtschaft im Außenbereich stattfindet“, so Wolfgang Koch. Bei nicht-landwirtschaftlichen Gebäuden im Außenbereich erhalten dagegen andere Belange, wie Raumordnung und Naturschutz, viel stär­keres Gewicht. Wie aber ist ein Gebäude zu werten, das für land­wirtschaftliche Nutzung genehmigt und gebaut wurde, jetzt aber in seiner ursprünglichen Funktion nicht mehr gebraucht wird, etwa weil der Betrieb die Landwirtschaft aufgibt, oder seine Betriebsform ändert? Was muss der Eigentümer beachten, damit bei einer neuen Nutzung als Wohnhaus oder für ein Gewerbe die landwirtschaftliche Privilegierung des Bauens im Außenbereich nicht verloren geht? Diese Veranstaltung des Vereins für Landwirtschaftliche Fortbildung informierte daher in Bruchköbel über baurechtliche und steuerliche Fragen. Die für die Landwirtschaft entscheidenden Regeln stehen in Paragraf 35 des Baugesetzbuchs (BauGB), er legt die Vorschriften für das „Bauen im Außenbereich“ fest. Wann ein Gebäude im Außenbereich sein landwirtschaftliches Privileg behalten darf, selbst wenn die Nutzung nicht mehr rein landwirtschaftlich ist, steht im Absatz 4 des §35. Dieser Abs. 4 „ermöglicht Nutzungsänderungen zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken“, sagt Wolfgang Koch und jeder Bauherr sollte § 35, Abs. 4 des Baugesetzbuches bestens kennen, denn „den zuständigen Ämtern und Genehmigungsbehörden ist das oft nicht bekannt“, so Koch.

Sieben Jahre, sieben Regeln

Wolfgang Koch ist Justiziar des Hessi­schen Bauernverbandes.
Foto: Michael Schlag

Es sind insgesamt sieben Regeln, bei denen mehrmals die Frist von sieben Jahren eine Rolle spielt. Sind die Regeln erfüllt, können „sonstige Vorhaben“, wie das Gesetz die nicht-landwirtschaftliche Nutzung nennt, „im Einzelfall zugelassen werden.“ Erste Regel: „Das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz.“ In der Praxis bedeutet das, so Koch: „Wenn das Gebäude für seinen ursprünglichen Zweck nicht mehr zu verwenden ist, dann soll es nicht einfach leerstehen.“ Ein sinnvoll genutztes Haus ist auch aus Sicht des Gesetzgebers besser, als ein verfallendes Gebäude in der Landschaft. Allerdings kann der Besitzer nicht nach Belieben umbauen, er muss (Regel Nr. 2) dafür sorgen, dass die äußere Gestalt des Gebäudes gewahrt bleibt. Kurz gesagt: „Nach außen ändert sich nichts - nur innen“, so Wolfgang Koch. Damit sind die baulichen Grenzen für das Bewahren und Erhalten der Bausubstanz festgelegt.

„Nähe zur Landwirtschaft“

Ganz frei ist der Bauherr damit aber noch nicht, denn das Gesetz verlangt auch von der künftigen Nutzung die „Nähe zur Landwirtschaft“ – und zwar zeitlich, räumlich und wirtschaftlich. Zunächst die zeitlichen Vorschriften (Regeln 3 und 4): Die letzte landwirtschaftliche Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen, steht das Gebäude länger als sieben Jahre ungenutzt in der Landschaft, ist das Landwirtschaftsprivileg für „sonstige Nutzungen“ verloren. Und noch einmal spielen sieben Jahre eine Rolle: Das Gebäude muss mindestens sieben Jahre der Landwirtschaft gedient haben, um jetzt die Vorrechte aus dem § 35, Abs. 4 nutzen zu können. Das Gesetz lässt es nicht zu, einem landwirtschaftlich genehmigten Gebäude im Außenbereich schon nach anderthalb Jahren eine andere Nutzung zu geben. Landwirte dürften von dieser Einschränkung eher selten betroffen sein, ein Knackpunkt dagegen könnte Regel Nr. 5 sein, wo das Gesetz verlangt: „Das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs.“ Wenn es sich also nur um ein einzelnes Gebäude handelt, ohne direkten Bezug zur Hofstelle, dann so Wolfgang Koch, werde es „äußerst schwierig“ daraus ein Wohngebäude zu machen. Auch die Gesamtgröße des Bauvorhabens (Regel 6) ist begrenzt: Es dürfen nicht mehr als drei zusätzliche Wohnungen je Hofstelle entstehen, der Umbau darf also nur so weit gehen, dass er „noch von der Land­wirtschaft mitgetragen“ ist, so Koch. Auch der Umbau zu Ferienwohnungen gehört – solange sie nicht gewerblich sind - problemlos zum landwirtschaftlichen Betrieb, ebenso Wohnräume für Saisonarbeitskräfte. Auch hier gilt aber für die Nutzung von Gebäuden im Außenbereich: „Bis drei Wohnungen sind möglich.“

Fälle des Generationenwechsels

Und schließlich zieht er Gesetzgeber (Regel 7) noch eine letzte Schranke ein: Der Bauherr muss sich nämlich verpflichten, als Ersatz für die aufgegebene Nutzung des alten Wirtschaftsgebäudes kein neues Gebäude zu errichten, das demselben Zweck dient. Das Gesetz will verhindern, dass jemand zum Beispiel die Genehmigung zum Ausbau eines alten Stalls in Ferienwohnungen erhält und anschließend auf demselben Hof einen neuen Stall errichtet. Allerdings gibt es ein Hintertürchen, wenn nämlich „die Neubebauung im Interesse der Entwicklung des Betriebes erforderlich wird,“ wie es im Baugesetzbuch steht. Wolfgang Koch: „Das sind die Fälle des Generationenwechsels und der Hofübergabe.“ Wenn ein Kind des Betriebsleiters den Hof über­nimmt und ausbauen will, dies aber zum Zeitpunkt der Umwidmung des alten Gebäudes noch nicht beschlossen hatte, dann darf der Umbau von alten Wirtschaftsgebäuden zu Wohnzwecken und Vermietung nicht die weitere Entwicklungsfähigkeit des Betriebes blockieren. Alles in allem, so Wolfgang Koch, seien die Vorschriften des § 35 Abs.4 BauGB „ein guter Kompromiss für die Landwirtschaft“. Ganz wichtig noch: Die Nutzungsänderung wird nie allgemein für alle nicht-landwirtschaftlichen Zwecke genehmigt, sondern immer nur für ein bestimmtes Vorhaben, etwa Vermietung einer Feldscheune und Umbau zu einem Getränkelager. Falls der Mieter wechselt, und der nächste zum Beispiel ein Reifenlager in der alten Scheune unterhalten will, dann muss dafür eine neue Genehmigung beantragt werden.

Weg durch den Steuerdschungel

Steuerberater Peter Schwarz, LBH-Steu­erberatungsgesellschaft mbH.
Foto: Michael Schlag

Sind die baurechtlichen Hürden genommen, folgt noch der Weg durch den Steuerdschungel. Hier wird der Bauherr nach dem Anlass für den Umbau gefragt, so Peter Schwarz, Steuerberater bei der LBH-Steuerberatungsgesellschaft in Fried­­richsdorf. Steuerlich macht es nämlich einen Unterschied, ob das Gebäude umgebaut wird, damit der Besitzer selbst und seine Angehörigen darin wohnen können, oder ob damit eine neue Einkunftsquelle aufgebaut wird, etwa ein eigener Gewerbebetrieb, Mietwohnungen oder gewerbliche Vermietung. Im Zentrum steht die Frage: Wie ist die Entnahme aus dem landwirtschaftlichen Betrieb steuerlich zu werten? Peter Schwarz gibt ein Beispiel aus der Praxis: Wird eine Scheune umgebaut zur Wohnung, dann macht es für das Finanzamt einen Unterschied, wer anschließend darin wohnt. Ist es der Eigentümer selbst, kann das entsprechende Grundstück steuerfrei entnommen werden, nur für die Gebäudesubstanz ist Steuer für den Entnahmegewinn aus dem landwirtschaftlichen Betrieb zu zahlen. Das aber „wird nicht das Problem sein“, so Peter Schwarz, weil die alten Gebäude zumeist keinen großen Wert darstellten. Der Steuerberater rät aber dringend: „Erst entnehmen, dann (wertsteigernd) umbauen.“

Zehnjährige Spekulationsfrist

Schon anders sieht es steuerlich aus, wenn der Eigentümer das Gebäude umgebaut hat, damit seine Angehörigen dort kostenfrei wohnen können: Dann muss nicht nur das Gebäude, sondern auch das dazu gehörende Grundstück ins Privatvermögen überführt werden und dann wird für beide Entnahmen Einkommenssteuer fällig. Steuerlich wieder anders wird der (immer gleiche) Umbau bewertet, wenn in der Scheu­ne Mietwohnungen entstehen. Jetzt hat man die Wahl: Entweder wird das Gebäude ins Privatvermögen überführt, wobei stille Reserven des Betriebes aufgedeckt werden, die zu ver­steu­ern sind. „Die Entnahme wird gesehen wie eine Anschaffung“, so Steuerberater Schwarz. Und das Finanzamt setzt für diese Anschaffung eine zehnjährige Spekulationsfrist an. „Wenn Sie das Gebäude vor dieser Frist teurer wieder verkaufen, greift der Fiskus noch einmal zu.“ Die andere Möglichkeit: Man belässt das Gebäude samt seiner geänderten Nutzung für Mietwohnungen im „gewillkürten“ Betriebsvermögen und vermeidet dadurch den Entnahmegewinn. Dann muss aber die Miete, die die ehemalige Scheune jetzt abwirft, als Betriebseinnahme versteuert werden. Es gibt noch einige Detailregeln zur maximalen Höhe der umgewandelten Flächen und zur Mindestfläche, die im Betrieb verbleiben muss, die den Landwirt in den meisten Fällen aber nicht betreffen.

19 Prozent Umsatzsteuer

Zu beachten (und beeinflussbar) ist auch die Umsatzsteuer, wenn besagte alte Scheune jetzt als Ferienwohnung Einkommen erwirtschaftet. Dann werden – auch wenn das Gebäude weiterhin zur Land- und Forstwirtschaft gehört – in jedem Fall 19 Prozent Umsatzsteuer fällig, eine Pauschalierung nach landwirtschaftlichen Sätzen ist nicht möglich. Auch für das Unterstellen von Fahrzeugen wird 19 Prozent Umsatzsteuer verlangt, was sich unter Umständen aber vermeiden lässt: Werden in einer Scheune zum Beispiel fünf Stellplätze für Wohnwagen vermietet, dann wird für jede Einnahme 19 Prozent Umsatzsteuer fällig. Anders sieht es aus, wenn man die fünf Stellplätze nicht einzeln, sondern das gesamte Gebäude an einen Nutzer vermietet. Dafür wird dann keine Umsatzsteuer fällig, auch wenn der Mieter wiederum 5 Wohnwagen hier unterstellt. In jedem Falle gilt, so Schwarz: „Auf eine Vermietung kann man nicht die landwirtschaftliche Pauschalierung anwenden“ – entweder sie ist steuerfrei oder es gilt der Regelsteuersatz von 19 Prozent. Werner Traudt, Vorsitzender des Vereins für Landwirtschaftliche Fortbildung Hanau, der zu der Veranstaltung eingeladen hatte, fügte aus eigener Erfahrung an: „In jedem Fall einen Vertrag aufsetzen und rechtlich absichern, auch beim Unterstellen von Wohnwagen.“ Aus der Sicht von Steuerberater Schwarz bleibt folgendes festzuhalten: Steuerliche Belastungen durch Entnahmen lassen sich in aller Regel vermeiden. Und bei jeder Umnutzung sollte man nicht nur das Baurecht im Blick behalten: „Lassen Sie sich auch steuerlich beraten.“ Schlag