Ein Standort mit Zukunft?

Berücksichtigung landwirtschaftlicher Belange bei der Bauleitplanung

Der dörfliche Charakter durch die früher prägende landwirtschaftliche Nutzung wird zunehmend verändert durch die Aufgabe kleinerer Betriebe sowie die Vergrößerung weniger aber stark entwicklungs­orientierter Wachstumsbetriebe, die in größere Einheit­en hineinwachsen müssen. Damit gewinnt auch die Berücksichtigung entwicklungsfähiger Betriebe bei der Ortsplanung an Bedeutung, insbesondere, dann, wenn deren Interessen mit einer geplanten Wohngebietsausweisung durch die Kommune konkurrieren.

Der Bestand und die Entwicklungsfähigkeit landwirtschaftlicher Haupterwerbsbetriebe werden künftig noch stärker von der gemeindlichen Bauleitplanung bestimmt. Die Berücksichtigung landwirtschaftlicher Belange kann dabei entscheidend dazu beitragen, dass vorausschauend erkennbare Konflikte gelöst oder zumindest abgeschwächt werden. Kernproblem ist dabei nicht die Hofstelle selbst mit ihrem steigenden Flächenbedarf für die Betriebsgebäude, sondern die derzeitige sowie künftige Art und Nutzung der angrenzenden Bebauung, zumal der Strukturwandel zunehmend zu einem nichtlandwirtschaftlich geprägten Umfeld führt. Häufig wird dabei im örtlichen Umfeld des Betriebes die langfristige Nutzungs­absicht der Gemeinde laut Bauleitplanung verkannt oder unterbewertet mit gravierenden Folgen besonders bei expandierender Tierhaltung. Nach § 1 Abs. 1 BauGB (Bau­gesetzbuch) ist es Aufgabe der Gemeinden, im Rahmen der „Bauleitplanung“ die bau­liche Entwicklung vorzubereiten und darzustellen und somit die Art der Flächennutzung der für die baulichen Maßnahmen ausgewiesenen Gebiete, zum Beispiel Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, abzustimmen. Hierzu wird für die Planung der baulichen Ent-wick­lung innerhalb des Gemeindegebietes (circa 10 bis 15 Jahre) ein Flächennutzungsplan erstellt. Dabei sind durch eine vor­sorgliche räumliche Planung land­wirtschaftliche Betriebsstandorte und deren Entwicklungsmöglichkeit zu si­chern. Der für Gemeinde und beteilig­te Behörden verbindliche Flächennutzungsplan ist die Grundlage für die Ent­wick­­­lung der für gemeindliche Teil­gebiete zu erstellenden Bebauungspläne, die auf der Basis konkreter Untersuchungen und Planungsziele sowohl Art wie auch bauliche Nutzung festsetzen.

Bauleitplanung unterscheidet zwischen Innen-und Außenbereich

  • Im „unbeplanten“ Innenbereich (§ 34 BauGB) ist ein Vorhaben grundsätzlich dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung „einfügt“ (Beachtung des Gebiets­charakters). Demgegenüber werden im „beplanten“ Innenbereich (§ 30 BauGB) die Art und das Maß der baulichen Nutzung mittels Bebauungsplan für den Geltungsbereich rechtsverbindlich festgesetzt. Ein Vorhaben ist unter anderem zulässig, wenn es dieser Festsetzung nicht widerspricht oder nach der bereits vorhandenen Bebauung unbedenklich ist.
  • Für „aussiedlungswillige“ Betriebe ist der Außenbereich (§ 35 BauGB) wichtig. Voraussetzung für die landwirtschaftliche Bauprivilegierung ist unter anderem, dass das Vorhaben einem landwirtschaftlichen Betrieb dient und keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden.

Problematisch ist der unbeplante Innen­bereich besonders bei der Tendenz zur Aufgabe oder Abstockung von Betrieben, wodurch ein „Umkippen des Gebietscharakters“ eintreten kann. Zur Sicherung der Betriebe im Ort können nach der Baunutzungsverordnung im Bebauungsplan für das einzelne Gebiet entsprechende Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet nach der Art der Betriebe und deren besonderen Bedürfnisse und Eigenschaften gliedern und zulässige oder unzulässige Nutzungen festsetzen. Dabei ist besonders zum Schutz der verbleibenden intakten Hofstellen die Sicherung der Gebietsart durch Ausweisung eines „Dorfgebie­tes“ zu prüfen. Dies um so mehr, da die Kommunen zur Senkung des Erschließungsaufwandes im Ortsbereich öfter zur flächensparenden Nachverdichtung und Innenentwicklung sowie zur Schließung von Baulücken neigen mit der Problematik einer heranrückenden Wohnbebauung.

Festlegen der Gebietstypen

Beim Aufstellen der Bauleitpläne sind nach § 1 Abs. 6 BauGB unter anderem die Belange der Landwirtschaft zu berücksichtigen. Die notwendige Ausgewogenheit der Bauleitpläne regelt § 1 Abs. 7 BauGB, demzufolge öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind. Einschlägige Urteile „zu Gunsten“ der Landwirtschaft unterstreichen die Brisanz einer „vernünftigen“ Abwägung, deren Mangel zur Nichtigkeit der Planung führen kann. Die sachgerechte Berücksichtigung landwirtschaftlicher Belange bei der Festlegung der Gebietstypen setzt die umfassende Ermittlung und Bewertung der strukturellen Gegebenheiten einschließlich der einzellbetrieblichen Entwicklungsabsicht auf der Basis einer qualifizierten Stellungnahme durch die Fachbehörde voraus. Laut gerichtlicher Entscheidungen stellt deren Nichtbeachtung und fehlende Lösung eines zum Beispiel erkennbaren Immissionskonfliktes einen Verstoß gegen das Abwägungsgebot dar und kann zur Unwirksamkeit eines Bebauungsplanes führen.

Was bringt die Ausweisung als „Dorfgebiet“ mit sich?

Für die Existenzsicherung besonders entwicklungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe in Ortslagen hat die Ausweisung eines Dorfgebietes nach § 5 der BauNVO einen wichtigen Stellenwert. Demzufolge sind Hofstellen und Wohnhäuser zwar grundsätzlich gleichrangig nebeneinander zulässig, auf die Belange der Landwirtschaft einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist jedoch vorrangig Rücksicht zu nehmen. Insbesondere in Dorfgebieten besteht im verstärkten Maß eine Pflicht zur Hinnahme landwirtschaftlicher Immissionen. Die erforderlichen Abstände werden dabei im Baugenehmigungsverfahren je nach Schutzwürdigkeit der benachbarten Bebauung im Rahmen der fachtechnischen Beurteilung ermittelt. Im „Dorfgebiet“ dominiert nicht mehr die Landwirtschaft als die prägende Nutzung, da die landwirtschaftliche Nutzung und sonstige Nutzungen gleichwertig/gleichrangig sind. Ein Dorfgebiet setzt nicht mehr vor­aus, dass die Landwirtschaft zumindest überwiegt mit der Folge, dass dieser Sachverhalt tendenziell zu Lasten der im Dorf vorhandenen landwirtschaftlichen Betriebe gehen kann. Damit wird die Entwicklung vom herkömmlichen Dorfgebiet in eine neue dörfliche Struktur geöffnet mit einer möglichen Bandbreite zwischen allgemeiner Wohnbebauung und Mischgebiet. Der ins Dorfgebiet nachrückenden neuen landwirtschaftsfremden Nutzung wird gegenüber den dort bestehenden landwirtschaftlichen Betrieben einer gegenüber dem üblichen Maß größere Rücksichtnahme zugemutet, damit diese Betriebe im Dorfgebiet „ungehindert“ fortgeführt werden können. Diese „Flexibilität“ der Dorfgebiete darf jedoch nicht dazu führen, dass ein „Dorfgebiet“ ausgewiesen und tatsäch­lich ein „allgemeines Wohngebiet“ angestrebt wird („Etikettenschwindel“). Erforderlichenfalls ermöglicht die Baunutzungsverordnung eine „kleinräumige Feingliederung“ nach Art der zulässigen Nutzung beziehungsweise Art der Betriebe und deren besonderen Bedürfnisse und Eigenschaften.

Besonderheiten beim Bauen im Außenbereich

Die Aussiedlung eines „emissionsstarken“ Betriebszweiges stellt eine langfristige und kapitalintensive Alternative dar, wobei die damit mögliche dauerhafte Entlastung des Dorfes eine Herausforderung aber auch Chance für die Gemeinde bedeutet. Sie ist deshalb in ihrem eigenen ortsplanerisch begründeten Interesse „gut beraten“, wenn sie den Bauwerber bei der Suche nach einem zukunftsfähigen Standort unterstützt. Die dabei geforderte Beach­tung öffentlicher Belange macht es notwendig, dass das Vorhaben mit den Darstellungen im Flächennutzungs-oder Landschaftsplan vereinbar ist beziehungsweise sonstige Belange (Trink­was­serschutzgebiet, Naturschutz, Im­­missionsschutz) nicht entgegen stehen. Die „erfolgreiche“ Suche nach einem langfristig geeigneten Standort stellt hohe Anforderungen und kann nur in enger Zusammenarbeit mit Kommune und Genehmigungsbehörden (Baurecht, Naturschutz, Immissionsschutz, Wasserrecht) gelingen. Bewährt hat sich die Klärung der Zu­­läs­­sigkeit eines Standortes durch eine frühzeitige Bauvoranfrage. Selbst wenn zunächst „nur“ eine Halle, Fahrsilo oder ein Betriebszweig mit Tierhaltung ausgelagert wird, sollte der neue Standort langfristig für eine „vol­le“ Betriebsaussiedlung geeignet sein. Wenngleich ein im Außenbereich privilegiert errichtetes landwirtschaftliches Vorhaben gegenüber der später heranrückenden Wohnbebauung eine erhöh­te Schutzwürdigkeit besitzt, sind „großzügige“ Abstandswerte zu den geplanten Baugrenzen laut Flächennutzungsplan zweckmäßig, um eine spätere Betriebs­auf­stockung zu ermöglichen.

Was muss der Landwirt als Unternehmer beachten?

Die genaue Kenntnis über den ausge­wiesenen Gebietstyp für die Hofstelle selbst und deren Umgriff wie auch der laufenden gemeindlichen Bauleitplanung durch Einsicht in die Planunterlagen ist dringend geboten, insbesondere bei Betroffenheit durch einen neu ausgelegten Bebauungsplan. Die Unter­stützung durch einen sachkundigen Vertreter der Gemeinde ist dabei möglich. Einwendungen gegen einen Bebau­ungsplan sind nur im Rahmen der Öffent­lichkeitsbeteiligung unter Darlegung der Betroffenheit fristgerecht möglich, das Ergebnis der Prüfung ist dem Beschwerdeführer mitzuteilen. Nach Bekanntmachung des In­kraft­tre­tens des Bebauungsplans sollte der Be­trof­fene innerhalb der Rechtsbehelfsfristen die gesamten Planungsunterlagen prüfen, inwieweit im Rah­­men der gebote­nen Abwägung seine geltend ge­mach­ten berechtigten Einwendungen be­rück­sich­tigt wurden, denn mit dem In­kraft­treten erhält der Bebauungsplan den Status der Allge­mein­verbindlichkeit, so dass spätere Einwände nicht mehr be­rücksich­ti­gungs­fähig sind. Ansonsten ist zur Abwehr einer heranrückenden Wohnbebauung eine Klage gegen den Bebauungsplan oder Widerspruch oder Klage gegen ein geplantes benachbartes Bauvorhaben möglich. Dr. Alfred Albrecht