Wohn-Immobilien auf die Kinder übertragen

In Deutschland gibt es die Erbschaftsteuer und die in gleicher Höhe vorhandene Schenkungssteuer. Bei Immobilien bietet sich die „Ãœbertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge“ an, wodurch sich einiges an Erbschaftsteuer sparen lässt. Da der Erblasser sicherstellen will, weiterhin in seiner Immobilie wohnen zu können, bieten sich hier zwei verschiedene Möglichkeiten der Vertragsgestaltung an: das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht.

Lebenslanges Wohnrecht: Die berechtigte Person darf die Wohnung bis zu ihrem Lebensende benutzen, hierzu zählen auch Anlagen wie Waschküche und Heizung. Des Weiteren hat sie ein Aufnahmerecht, das ihr erlaubt, Familienangehörige oder Pflegekräfte in den Haushalt aufzunehmen. Nebenkosten und Reparaturaufwendungen sind von der berechtigten Person zu tragen; größere Umbaumaßnahmen oder Sanierungen sind jedoch dann Sache des Eigentümers, auf den übertragen wurde. Nießbrauchrecht: Hier erhält die berechtigte Person Rechte wie beim Wohnrecht, die aber noch umfassender sind. So kann die Immobilie vermietet werden, wenn man von seinem Wohnrecht keinen Gebrauch mehr machen kann (zum Beispiel Umzug in ein Pflegeheim). Verkaufen oder Belasten darf man die Immobilie aber nicht; Nebenkosten und Reparaturen sind auch hier zu tragen.

Bei der Übertragung einer Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sollte die Regelung auf jeden Fall im Grundbuch eingetragen sein. Nur hierdurch ist sichergestellt, dass zum Beispiel bei einem Verkauf der Immobilie die Rechte auch bei einem neuen Eigentümer bestehen bleiben.

Sinnvoll erscheint es, dass das sogenannte Rückforderungsrecht ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird. Damit ist es rechtlich möglich, dass der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie wieder auf sich überschreiben lassen kann.

Bei der Übertragung von betrieblich genutzten Immobilien gelten Regelungen, die mit einem Steuerberater vorab abzusprechen sind, um mögliche steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Holger F. Bey – LW 10/2020